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[套房教室]價值投資勝過價格投資

大新竹地區近期新推小坪數住宅案如雨後春筍般冒出，無論新興重劃區或成熟型商圈，均成為業者的兵家必爭之地。根據推案業者的粗估，坊間1-2房小坪數住宅推案至少超過27處，每坪單價從10萬元到20萬元都有，光是價差最大便可達10萬元，令人咋舌。

■價格供參考，價值才重要

專家建議，有意投資小坪數住宅的消費者，應該謹記「價值投資勝過價格投資」的法則，也就是購入風險越低越好、增值潛力越高越好、租金報酬率高越好。換言之，價格並不是決定投資與否的最重要原因，消費者在看待這類產品時，不要只看價格，而忽略其他因素。

所謂的購入風險，主要指的是轉手難易度，這包含了當地治安環境與建物外觀、結構、格局與管理等，週遭治安、建物格局或社區管理越差的房子，房價通常上漲不易，即使目前買到便宜貨，但轉手價格也不好，甚至會面臨降價求售的窘境，並不是個好的投資標的。

■投資客宜中長期佈局

增值潛力主要是指建案的坐落位置，通常發展中的地區，增值潛力會比已成形的商圈來得高，房價上漲幅度也會跟著提高，但已成形的商圈生活機能佳，租金穩定，短期效益會比發展中的地區來得高。要進駐發展中的地區，或已成形的商圈，見仁見智，專家建議自住型消費者適合已成形商圈，投資客不妨將眼光放在發展中地區，以佈局中長期的豐厚報酬。

租金報酬率通常做為衡量一間房子究竟是否適合出租的依據，以現階段銀行定存利率水準來看，若租金報酬率超過3%，就會有出租的價值，比較安全的水準應在5%以上，若低於3%時，則應慎重考慮投資的可行性。

■租金報酬率，越高越好

以一間總價200萬元的小坪數住宅為例，若當地套房月租金水準有1.2萬元，則租金報酬率約為7.2%，頗值得投資。若某地區地區套房總價僅130萬元，但當地套房月租金水準普偏低於5000元時，這時租金報酬率最高不過4.6%，只能算是差強人意。