漏水注意事項




2007/01/30 13:30


漏水注意事項


【一】注意屋頂、牆壁是否會漏水;特別是新粉刷、剛裝修處是否有過去遺留的漏水、發霉的跡象;尤其屋頂與牆面交接的牆角最易漏水,要特別注意該處是否有水痕出現。

【二】與浴室、廚房相接的牆縫是最容易發生漏水的 地方。不妨觀察與這兩種房間的共用牆之牆縫 上的油漆、粉刷、地磚是否變色或異樣。

【三】有時屋內經粉刷修飾,一時看不出漏水的毛病。不妨從屋外觀看,從外牆、公共空間(樓梯 間、天井….)、與隔壁鄰居相銜接的牆面做判 斷。

【四】注意馬桶是否通暢(沖水時順不順、有無異聲); 水龍頭可否關緊;排水管是否流暢。

【五】住一樓要注意是否會淹水(馬路是否比房屋的水 平面高、路邊水溝是否暢通、鄰居的圍牆是否有 水痕)。化糞池的位置是否會外溢。若從外觀看 不出是否會淹水,不妨打開電錶箱、水錶箱、插 座開關,觀察內部是否有曾因淹水而留下的污泥 痕跡。

【六】二樓的住戶要留意管道排水(若排水不良,樓上 的水最易溢漏在二樓)。

【七】頂樓的房子要注意屋頂是否油漆剝落、或水痕, 是判斷是否會漏水(若機會剛好,不妨在下雨天 看屋,可檢驗該屋是否漏水)。

漏水/管線/淹水:


*注意屋頂、牆壁與浴室、廚房相接的牆縫是否會漏水。
*注意馬桶是否通暢(沖水時順不順、有無異聲);水龍頭可否關緊;排水是否流暢。
*住一樓則必須要注意是否會淹水,化糞池的位置是否會外溢。

3. 品質:


*注意屋內是否採光、通風、潮溼(俗稱壁癌)。
*若該棟樓非法使用地下室及頂樓時,注意其是否有污染飲用水源。

抓漏,原本就是房屋修繕中相當困難的一環;公寓大廈的房子漏水,更是令人頭痛!
 
獨棟的房子,屋主當然包辦所有的權利與義務,房子漏水,叫抓漏專家來修復就對了。然而,公寓大廈房子可就沒有這麼簡單了。公寓大廈房子的管線配置複雜,你的房子漏水,很可能是上層樓的屋主不當使用水管所導致,修繕工程得從樓上鄰居家裡動工,樓上的屋主願意嗎?修繕的金額又該誰負責?

〈新屋漏水〉


保固期內 建商要負責
 
陳先生三個月前買了一棟新成屋,交屋當時並無異狀,交屋三個月後,主臥室天花板卻出現廣達近三坪的大面積水漬,而且日益擴散。顯然地,漏水的原因是從樓上主臥室浴室擴散滲透至下層,所以陳先生找了樓上屋主協商,屋主雙手一攤,說自己也是剛買新房子,而且並無不當使用,認為責任應該不在他身上,要陳先生去找建商理論。

於是,陳先生找了建商,建商經過自行初步鑑定後承認,漏水的原因是因為浴室防水沒有做好所導致,若要修繕的話,得從樓上將浴室磁磚統統敲開挖起,重新做好防水工程。問題來了,這樣的工程可不是小case,樓上屋主不甘自己的新屋被敲敲打打搞得烏煙瘴氣、再加上白天得上班不願意讓建商進入屋內修繕,遲遲不肯配合。建商也對陳先生兩手一攤說,樓上不開門,他們也無法修。

陳先生最後找上消基會諮詢,消基會義務律師毛英富建議陳先生「立刻向建商寄出存證信函,以保存協商證據,否則以建商和樓上住戶拖拖拉拉的態度,要是拖過半年,可就喪失法律追溯權了」。

事實證明,寄出存證信函的動作,的確對建商造成很大的壓力,建商忌憚「萬一真要和客戶法庭相見,會損害商譽」,於是轉而積極向樓上屋主曉以大義「趁在新屋合約保固期一年內,還可以把漏水問題交由建商解決,要是拖過一年後,可是你們得幫樓下修復漏水問題喔」,樓上屋主終於願意開門讓修繕工程進行。

〈舊屋漏水〉


公正單位鑑定 誰都別想賴

早已經超過合約保固期,出現漏水問題的公寓房子,又該如何處理呢?

某天,吳小姐家裡的浴室壓克力天花板突如其來地塌了一塊,接著水像瀑布般嘩啦嘩啦地流下來,吳小姐抬頭一看,看到水管管線裂了一個大洞,水就從這個洞裡頭泉湧出來。吳小姐告知樓上鄰居,鄰居卻擺爛地說︰「那是你家的浴室漏水,我幹嘛幫你修理?」令吳小姐為之氣結。她可以找大樓管委會幫忙出面解決嗎?

像這樣的情形,建築師陳嘉興分析︰「房子漏水若損害到大廈公領域部分,管委會才具有比較明顯的公權力介入,強制要住戶負責修繕。但是,要是屬於私領域的部分,管委會大多不願介入鄰居間的私人恩怨。或是老式公寓根本就沒有管委會,苦主還是得自力救濟才行。」

陳嘉興建議有類似問題的民眾,先去找民間公正單位鑑定房子的漏水確實是由樓上屋主所造成。建築師公會、土木技師公會,和結構技師工會是目前有提供這類鑑定服務,而且鑑定結果深具公信力的三個單位。

陳嘉興表示,如果修繕工程可以從自家進行就先修理,再列出所有損害賠償的清單,向法院提出告訴,請法院強制執行賠償。如果修繕工程必須從樓上進行,那麼直接拿著鑑定結果向法院請求強制執行即可。


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我是專業防水測漏技士.

你可要求他找師傅測試看那漏水如果他不處理你就自己花錢找測出那漏水再要求他修復並賠償一切損失.因為如果不知道他家是那漏就算你要告他也沒依據

測漏水.我們是唯一能.不破壞室內裝潢.就能偵測出樓上是否就是你家漏水的原兇.我們能先測試漏水源在那裡才報價維修.並非一般所謂專業防水抓漏公司不知那漏水就胡亂報價維修

防水跟抓漏:
防水是在漏水點已知或未知的情況採用水泥快乾凝結劑.高低壓注射.PU.彈性水泥.或是其他防水材料將水止住

一般抓漏水需先利用停水或漏水檢測將出水點找出.才能正確的對漏水點進行最適當的維修.避免無謂的施工跟破壞.不過這是根治漏水最佳的處理方式.

房屋漏水簡易DIY
1..24小時都在漏水.應該是冷熱水管滲漏
*維修方式.( 須將管路更換為明管或暗管 )
2..有時間性或滲水曾經變小應該是排水管.大便管.浴缸或地板裂縫滲水
*維修方式. ( 可更換管路或採用局部高壓注射或水泥滲透法 )
3..只要下雨既會滲漏一般是發生在窗戶.外牆.頂樓地板或管道間
*維修方式. ( 可更換管路或採用局部高壓注射或PU彈性水泥及水泥滲透法 )

**停水測試** ( 熱水管測試方法跟冷水管測試方法相同 )
1..先將水錶開關.關上. 再將室內冷熱水龍頭打開別關讓管路沒水沒壓力..停水一般以48小時為一次測試.若是水關了漏水點不漏了或出水變小.那就可確認是水管漏水了*.*

**積水測試**( 一般主要測試地板裂縫和排水管損壞 )
1..先將排水蓋用塑膠袋包好.並堵回排水孔.讓水流不下去.再將水注滿測試區.測試2小時看漏水點出水是否變大或持續不變.再將水放掉再看漏水點出水是否變大或持續不變.運用測試的前後判斷是地板裂縫或排水管損壞


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問:我住公寓式的房子,屋齡已經十五年了。我住在四樓,五樓漏水,請五樓處理他不願意,我用塑膠板把漏水接走,後來三樓也說四樓漏水了。三樓要到鄉鎮調解委員會去調解這件事情,我不知道調解委員會是什麼性質? 

答:共同樓板裡的共同管線有漏水或其他損害的部分,就要由共同樓板的雙方共同負擔,若是整棟大樓的共同管線有損害,就要由大家負擔。所以要看漏水的原因在哪個地方,到時候打官司就要請人家來鑑定,若是還沒打官司先行修理的話,可以照相、請師傅作證,證明哪個地方壞掉,這樣以後打官司就可以方便提出證據。若是共同管壁的話,就要由雙方來負擔。現在對方告你,調解並沒有強制性,沒有到場或是調解不成立也沒關係,以後可以到法院進行訴訟。另外假設在鄉鎮調解委員會調解成立的話,經過法院核定後,就有強制的效力。所以你可以選擇調解看看。


 






             公寓大廈管理條例第 10 條 
專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用。
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。
前項共用部分、約定共用部分,若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕,其費用政府得視情況予以補助,補助辦法由直轄市、縣 (市) 政府定之。 

民事訴訟法第 403 條 
下列事件,除有第四百零六條第一項各款所定情形之一者外,於起訴前,應經法院調解︰
一 不動產所有人或地上權人或其他利用不動產之人相互間因相鄰關係發生爭執者。
二 因定不動產之界線或設置界標發生爭執者。
三 不動產共有人間因共有物之管理、處分或分割發生爭執者。
四 建築物區分所有人或利用人相互間因建築物或其共同部分之管理發生爭執者。
五 因增加或減免不動產之租金或地租發生爭執者。
六 因定地上權之期間、範圍、地租發生爭執者。
七 因道路交通事故或醫療糾紛發生爭執者。
八 雇用人與受雇人間因僱傭契約發生爭執者。
九 合夥人間或隱名合夥人與出名營業人間因合夥發生爭執者。
一○ 配偶、直系親屬、四親等內之旁系血親、三親等內之旁系姻親、家長或家屬相互間因財產權發生爭執者。
一一 其他因財產權發生爭執,其標的之金額或價額在新台幣十萬元以下者。
前項第十一款所定數額,司法院得因情勢需要,以命令減至新台幣五萬元或增至十五萬元。


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1.首先,對於漏水的責任歸屬,你必須依法釐清責任,公寓大廈管理條例中已做下列陳述:



 


公寓大廈管理條例第十條:



 


專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用。
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。
公寓大廈管理條例第十二條:



 


專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。



 


依專業技師檢查之結果,漏水問題實屬共用部分所引起,所以你還是要請管委會處理,管委會當然不能以發文來推託責任,而不管何時所發生的漏水問題,管委會是絕對無法推卸其責的.建議你用較強勢的方式,寄發存證信函要求管委會限期修繕,或是申請當地公所的調解,甚至不排除對管委會提出告訴.你已經善盡區分所有權人之義務,為何不能享受所應有之權利呢?



 


2.對於買賣的瑕疵擔保責任,民法中亦有規定其追溯期間,規定如下:



 


民法第三百六十五條:



 


買受人因物有瑕疵,而得解除契約或請求減少價金者,其解除權或請求權,於買受人依第三百五十六條規定於通知後六個月間不行使或自物交付時起經過五年而消滅.



 


所以在漏水時你是否已經通知過賣方,若已經通知者,當然已經超過其六個月間行使權利之時效.而民法中也規定了買受人有其於買受前的檢查義務,若買受人疏於檢查其買受之物,而出售人又無惡意欺瞞瑕疵,買受人是無法以瑕疵擔保責任來對抗出賣人的.這是因為瑕疵問題的產生具有時間的不定性,以房屋漏水的問題而言,何時要發生漏水是無法預料的,所以法律為了避免房屋交付後才發生漏水瑕疵,而又要賣方負擔瑕疵擔保之責,此實屬不合理之事,故規定其買受人的檢查義務以釐清責任.



 


3.正確的處理方式還是要由管委會負責,你要賣方負責交屋後兩年的漏水問題確實不易,首先你要證明漏水在交屋前已經產生,而後追溯的時間也已逾時,所以本人會建議你針對管委會來請求修繕


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